底特律启示：城市规划要有前瞻性

　　美国大城市底特律市破产事件，尽管结果早在市场预料之中，但消息传出依然震憾了全美乃至全球，特别是对中国楼市来说，或许更有启迪意义。 　　汽车之城、音乐之都的底特律市，其当年迅猛发展的速度、急剧膨胀的城市规模，是中国许多城市孜孜以求的榜样。罪恶之城、悲惨之城、腐烂之城，底特律市后来沦落的轨迹和原因，自然更值得“后学者”的关注和警惕。从昔日的辉煌到今日的败落，底特律市衰败的原因是多方面的，这其中大家公认的最根本的原因，主要有两个：一是底特律产业单一，过分依赖于汽车业;二是人员持续外迁，最终导致人口规模急剧下降。 　　前车之鉴，后事之师。如此大起大落的过程和轨迹，对于中国城市发展特别是对于今日楼市调控来说，至少存在以下两方面的启示： 　　一是城市规划要有前瞻性，避免争先恐后地造鬼城。底特律市上个世纪的蓬勃发展，依托的主要是汽车工业的发展。底特律是福特、通用和克莱斯勒的发家之地，随着汽车工业蓬勃发展，底特律市人口规模急剧膨胀，鼎盛时期曾高达185万左右。到了上个世纪70年代，随着日韩和欧洲汽车工业的逐渐兴起，美国汽车工业江河日下，底特律市开始走向衰退，伴随着失业率、犯罪率的不断攀升，是人口的大量外迁，今天底特律市人口仅剩71万人，不及鼎盛时期的一半。 　　成也汽车，败也汽车。底特律市之所以出现如此危机，根本原因在于过度依赖汽车工业，底特律市80%的经济依赖于汽车业。产业的单一也造成财政收入来源的单一，当汽车业蓬勃兴旺时，财政收入快速增长，而当汽车业陷入困境时，财政收入也就随之下滑。 　　相对于底特律市来说，中国许多城市规划发展更加令人忧心，因为底特律市当年的迅猛发展、急剧膨胀，毕竟还有着汽车工业的坚强后盾，而今日中国许多地方急不可耐、跑步进入城市化的发展，依赖的却主要是“圈土地、炒地皮”。 　　据媒体报导，1998年，中国有78个城市表示要建设国际化大都市;2003年，这样的城市数增加到了182个;现在，则已超过200个。曾有专业城市规划人士分析，按照各城市人口规模的规划，中国人口翻一番恐怕也不够。 　　辉煌如底特律市，在支柱产业遭遇冲击，城市人口大量外迁之后，也免不了沦落为罪恶之城、悲惨之城、腐烂之城，今日中国许多城市式地扩张，依赖的主要是“圈土地、炒地皮”，可持续性又有几何? 　　二是房地产市场是“markets”，房地产调控不宜一刀切。房地产市场是“markets”，而不是“market”，这个常识在底特律得到了淋漓尽致地反映。 　　“一双鞋的价格能买两套房”，底特律市如此低廉的房价，曾让不少国人心生怀疑，天底下竟有这等好事?这种“好事”在底特律市确实存在，不过在这“好事”背后，是底特律市的“惨不忍睹”。 　　据统计，底特律市有78000栋废弃建筑物，66000块闲置土地，高达27.8%的失业率，以及因经费不足，有三分之二的救护车不能动，40%的街灯不能亮，还有居高不下的犯罪率。 　　在底特律市房价跌至“白菜价”同时，美国房地产市场近一年来却在强劲复苏。譬如，4月美国大城市房价同比涨幅创2006年以来新高，其中20个大城市房价指数同比上涨12.1%;5月美国新房销售量环比上涨2.1%至47.6万套，创2008年7月以来新高。 　　即便在大底特律区，从2011到2012年，地区房地产价格同比上升幅度也高达13.6%。据当地资深房地产经纪人潘重华介绍，距离底特律市区开车距离仅30分钟左右的troy市，其房地产情况与底特律市区就有天壤之别。 　　从大底特律区房地产市场“冰火两重天”可以看出，房地产市场是一个区域性非常强的市场。中国幅员辽阔，各地经济发展水平差异很大，房地产市场差异也较大，房地产调控时或许需要更多地考虑到各地的差异性。

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